Ce que la loi impose au locataire, mot pour mot
L'article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 liste les obligations du locataire. Son g) est court : s'assurer contre les risques dont il doit répondre en sa qualité de locataire, et en justifier lors de la remise des clés puis, chaque année, à la demande du bailleur. La justification de cette assurance résulte de la remise au bailleur d'une attestation de l'assureur ou de son représentant.
Deux conséquences pratiques. D'abord, c'est à la remise des clés que l'attestation est due : pas à la signature du bail, ni à la visite. Un bailleur ou une agence peut la demander avant, mais le texte fixe l'échéance au jour où vous entrez dans les lieux. Ensuite, elle est due chaque année, à la demande du bailleur : conservez l'attestation annuelle, que vous pouvez demander à votre assureur ou à nous.
Le texte s'applique aux locations vides et, par renvoi des articles 25-3 et 25-12 de la même loi, aux locations meublées à titre de résidence principale et au bail mobilité.
Ce que couvrent les « risques locatifs », et ce qu'ils ne couvrent pas
Les risques dont un locataire répond sont ceux qu'il peut causer au logement qu'il occupe : la fiche du service public consacrée à l'obligation d'assurance du locataire les résume à l'incendie, l'explosion et le dégât des eaux. C'est la seule couverture que la loi exige. Un contrat limité aux risques locatifs remplit l'obligation, et permet d'obtenir une attestation.
Ce minimum ne vous indemnise pas. Si un dégât des eaux venu de l'étage abîme votre canapé et votre ordinateur, les risques locatifs ne paient rien pour vos biens : ils paient les dommages au logement dont vous seriez responsable envers le propriétaire. Pour vos affaires, il faut la garantie du contenu (le « mobilier »), avec un capital déclaré, une franchise et, souvent, des conditions pour le vol selon l'étage et les moyens de fermeture.
Un contrat multirisque habitation de locataire regroupe en général les trois : risques locatifs, responsabilité civile vie privée, et contenu. C'est ce que demandent la plupart des agences quand elles écrivent « attestation multirisque », même si la loi n'exige que le premier bloc (article 7 g). Le bailleur ne peut pas vous imposer un assureur : la clause d'un bail qui vous obligerait à souscrire auprès d'une compagnie qu'il a choisie est réputée non écrite (loi du 6 juillet 1989, article 4 b). Aucun texte ne vous oblige à souscrire des garanties au-delà des risques locatifs ; en pratique, une agence peut souhaiter que l'attestation mentionne aussi la responsabilité civile et le contenu, et un contrat multirisque les inclut de toute façon.
Ce que les agences vérifient en pratique sur l'attestation
Aucun texte ne fixe un modèle d'attestation d'assurance habitation. La loi exige seulement qu'elle émane de l'assureur ou de son représentant. En pratique, une agence vérifie une liste courte ; c'est celle que nous relisons avec vous dès réception, avant la remise à l'agence.
- Le nom de l'assureur, avec son adresse et son numéro d'agrément ou d'immatriculation.
- Votre nom, exactement comme sur le bail. Pour un couple ou une colocation, le nom de chaque locataire signataire, ou une attestation par personne selon ce que demande l'agence.
- L'adresse complète du logement assuré, étage et numéro d'appartement compris, identique à celle du bail.
- Le numéro du contrat et sa date d'effet : elle doit être au plus tard le jour de la remise des clés.
- La période de validité, en général une année à compter de la date d'effet.
- La mention des garanties souscrites, avec au moins les mots « risques locatifs » ou « responsabilité civile locative » ; le cas échéant, la responsabilité civile et le contenu.
Avant ou après la signature du bail : la chronologie qui marche
La chronologie qui ne pose aucun problème est celle-ci : le bail est signé, ou au moins la date d'entrée est connue ; vous souscrivez le contrat en indiquant cette date comme date d'effet ; l'assureur émet l'attestation ; vous la remettez à l'état des lieux d'entrée, au moment des clés. Vous pouvez souscrire avant la signature du bail dès que l'adresse et la date d'entrée sont fixées : la date d'effet est simplement décalée au jour des clés, dans les limites prévues par l'assureur.
Le point qui bloque, quand il bloque, est la date d'effet. Une attestation datée du 1er du mois pour une remise des clés le 28 du mois précédent ne couvre pas les trois jours d'écart, et une agence attentive la refusera. À l'inverse, une date d'effet antérieure aux clés vous fait payer des jours pour un logement que vous n'occupez pas encore. Nous calons la date d'effet sur le jour exact de la remise des clés.
Si vous quittez une colocation ou le contrat de vos parents, prévenez-nous : sortir d'un contrat existant obéit à ses propres règles, et il vaut mieux un chevauchement d'un jour qu'un trou de couverture.
Ce qui se passe si vous ne fournissez pas l'attestation
L'article 7 g organise deux réponses pour le bailleur. La première est la résiliation du bail : toute clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut d'assurance ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux, et ce commandement doit reproduire le texte à peine de nullité. Vous avez donc un mois, après un acte formel, pour régulariser.
La seconde est l'assurance pour compte. À défaut de remise de l'attestation et après un délai d'un mois à compter d'une mise en demeure restée sans effet, le bailleur peut souscrire lui-même une assurance pour votre compte, limitée à la responsabilité locative. Cette mise en demeure vaut renoncement à la clause de résiliation. Le montant de la prime annuelle, éventuellement majoré dans la limite de 10 % fixée par le décret n° 2016-383 du 30 mars 2016, est récupérable par douzième à chaque paiement du loyer, et inscrit sur la quittance. Une copie du contrat vous est transmise.
Dès que vous remettez une attestation, le bailleur doit résilier le contrat souscrit pour votre compte dans le délai le plus bref permis. Dans le second cas, la prime est récupérée sur vous, éventuellement majorée dans la limite de 10 %, et le contrat souscrit pour votre compte ne couvre que votre responsabilité locative, jamais vos biens.
Vous emménagez cette semaine : le circuit réel jusqu'à l'attestation
Une attestation « immédiate » suppose un contrat signé sans en avoir lu les conditions. Le seul délai que nous nous engageons à tenir est le rappel sous 24 h ouvrées ; le reste dépend de votre réactivité et de l'assureur retenu, qui émet l'attestation dans un délai qui lui est propre et que nous vous indiquons avant la signature.
Pour tenir une échéance courte, trois choses comptent : l'adresse exacte et la date des clés dès le premier message, une signature électronique le jour même du rappel, et l'attestation relue avec nous avant la remise à l'agence. L'assureur l'émet après la signature, avec la date des clés comme date d'effet, et vous la recevez directement par courriel. Le déroulé complet figure plus bas, dans « Ce qui se passe après votre demande ».
Si votre échéance est à trois jours, dites-le dès le premier message : nous traitons la demande en priorité et nous choisissons, à garanties égales, l'assureur dont le délai d'émission de l'attestation est le plus court.