Ce qui change par rapport à la résidence principale
Une résidence secondaire cumule trois choses que l'assureur regarde de près : une inoccupation longue, parfois plusieurs mois d'affilée ; un éloignement qui empêche d'intervenir vite ; l'absence de surveillance. Un dégât des eaux qui court trois semaines ne coûte pas ce que coûte une fuite arrêtée le soir même.
L'inoccupation est donc une circonstance du risque. L'article L113-2 du code des assurances impose à l'assuré de répondre exactement aux questions posées à la souscription, et de déclarer en cours de contrat les circonstances nouvelles qui aggravent les risques, dans les quinze jours où il en a connaissance. Un logement déclaré habité en permanence alors qu'il est vide huit mois par an relève de cette déclaration.
Sans mauvaise foi, l'article L113-9 prévoit la réduction proportionnelle de l'indemnité, dans le rapport entre la prime payée et celle qui aurait été due si le risque avait été exactement déclaré. Un sinistre sur une résidence secondaire assurée comme une résidence principale peut donc n'être indemnisé qu'en partie.
L'obligation d'assurance ne change pas avec l'occupation : elle est détaillée sur la fiche assurance habitation (responsabilité civile obligatoire en copropriété, aucune obligation légale pour une maison individuelle). Ce qui compte ici, c'est qu'un logement vide engage la responsabilité de son propriétaire exactement comme un logement occupé : tuile tombée sur un passant, fuite chez le voisin.
Les clauses d'inhabitation : ce qu'il faut lire avant de signer
La plupart des multirisques habitation contiennent une clause d'inhabitation. Son principe : au-delà d'une durée d'absence continue, souvent exprimée en jours consécutifs, certaines garanties sont réduites, soumises à conditions ou suspendues. Le vol et le dégât des eaux sont les plus souvent visés, parce que leur coût dépend du temps écoulé avant qu'on s'en aperçoive.
La clause est courante, mais rarement lue. Elle figure dans les conditions générales ; les conditions particulières peuvent l'aménager pour une résidence secondaire déclarée comme telle.
- La durée d'absence à partir de laquelle la clause joue, et son mode de calcul : jours consécutifs, ou cumul sur l'année.
- Les garanties touchées : vol seul, vol et dégât des eaux, parfois vandalisme ou bris de glace.
- L'effet : exclusion, franchise majorée, plafond réduit, ou maintien sous conditions.
- Les conditions de maintien : arrivée d'eau fermée, vidange, chauffage hors gel, volets clos, moyens de fermeture, visites d'un tiers.
- La preuve du respect de ces conditions après un sinistre : facture de vidange, attestation du voisin ou du gardien, photos datées.
Les risques propres à un logement vide : gel, vol, catastrophes naturelles, tempête, incendie
Le gel est le sinistre typique de la résidence secondaire : une canalisation qui éclate en janvier dans une maison vide jusqu'à Pâques inonde le logement pendant des semaines. Les contrats le traitent par la clause d'inhabitation et par des obligations de prévention : vidange des canalisations et des appareils, ou chauffage hors gel, et fermeture de l'arrivée d'eau. Le non-respect d'une obligation écrite au contrat peut réduire la prise en charge ou la faire tomber.
Le vol et le vandalisme suivent la même logique : moyens de fermeture exigés, effet de l'absence prolongée, parfois exclusion des objets de valeur laissés sur place, et conditions de fermeture à respecter à chaque départ.
Les catastrophes naturelles obéissent à la loi, pas au contrat : la garantie est incluse quelle que soit l'occupation et ne joue qu'après arrêté pour la commune (article L125-1 ; le détail, la franchise légale et les délais sont sur la page sécheresse et fissures). Ce qui compte ici, c'est le lieu : une maison de vacances peut se trouver dans une commune aux arrêtés répétés dont vous n'avez jamais entendu parler. Nos pages locales indiquent, commune par commune, le nombre d'arrêtés recensés par Géorisques ; Géorisques donne l'exposition à l'adresse.
Tempête et incendie figurent en général dans le socle des multirisques habitation ; il faut vérifier, contrat par contrat, si la clause d'inhabitation les vise et si des précautions sont exigées, coupure électrique ou ramonage, dont la preuve est réclamée après le sinistre.
Location saisonnière et prêt à des proches : un usage qui se déclare
Louer la maison quelques semaines l'été, ou la confier à des amis, change le risque. C'est un usage à déclarer au titre de l'article L113-2. Un contrat à usage strictement personnel peut exclure les dommages survenus pendant une location, ou le vol commis par un locataire.
Trois mécanismes se combinent. La responsabilité civile « propriétaire non occupant » couvre les dommages causés aux tiers par le bien lui-même en votre absence : une tuile qui blesse un passant, un dégât des eaux chez le voisin. Les dommages causés au bien par un locataire saisonnier sont, selon le contrat, couverts, soumis à déclaration, ou renvoyés à l'assurance villégiature du locataire. L'assurance d'une plateforme de location intervient dans les conditions qu'elle définit ; elle s'ajoute à votre contrat sans le remplacer.
Le prêt à des proches, sans loyer, ne fait pas de vous un loueur, mais l'occupant n'est pas votre assuré : les dommages qu'il cause au logement prêté relèvent de son propre contrat habitation, s'il comporte une garantie villégiature ou dommages aux biens confiés, ce qui se vérifie avant le prêt. Demandez-lui son attestation avant de remettre les clés.
Ce que fait le courtier
Première question : un contrat ou deux ? Certains assureurs rattachent la résidence secondaire au contrat principal par une extension ; d'autres exigent un contrat distinct. Le rattachement évite deux échéances ; deux contrats permettent de choisir, pour chaque logement, les clauses d'inhabitation qui conviennent. Nous comparons les deux sur les garanties.
Deuxième travail : la relecture des clauses d'inhabitation et des obligations de prévention, avec une question simple : que dois-je faire à chaque départ pour que le contrat joue ? Nous vous remettons cette liste par écrit. Troisième : les franchises, qui diffèrent selon la garantie et parfois selon l'occupation.
Enfin, la sortie du contrat. Les règles communes (résiliation à tout moment après un an, article L113-15-2) sont détaillées sur la fiche assurance habitation. Ce qui est propre à la résidence secondaire, c'est la vente : l'article L121-10 fait continuer l'assurance au profit de l'acquéreur, qui peut la résilier comme l'assureur, et vous libère des primes à échoir dès que vous avez informé l'assureur de la vente par lettre ou tout autre support durable. Nous préparons ce courrier.