Garantie financière de l'agent immobilier : loi Hoguet, carte T ou G, montants réglementaires et dispense sans détention de fonds

La garantie financière protège les clients de l'agence : elle permet de leur rembourser les fonds, effets ou valeurs qu'ils vous ont remis si l'agence ne peut plus le faire. Elle est obligatoire dès que vous en détenez. En transaction, il s'agit du dépôt de garantie versé par l'acquéreur à la signature d'un compromis, encaissé sur votre compte séquestre. En gestion, ce sont les loyers, les charges et les dépôts de garantie des locataires que vous encaissez pour le compte des propriétaires.

La garantie est fournie par un engagement écrit d'une entreprise d'assurance spécialement agréée, d'un établissement de crédit, d'une société de financement ou d'une institution mentionnée à l'article L. 518-1 du code monétaire et financier, dont la Caisse des dépôts et consignations. C'est le « garant ». Les fonds eux-mêmes sont déposés sur un compte séquestre dédié ; le garant demande en pratique le relevé d'identité bancaire de ce compte et contrôle les fonds qu'il garantit, la loi lui imposant des procédures de contrôle interne.

Le garant n'est pas votre banque et n'a pas à l'être. Ce sont deux relations distinctes : le compte séquestre auprès d'un établissement de crédit, la garantie auprès du garant.

L'article 3 de la loi de 1970 exempte de garantie financière les personnes qui déclarent leur intention de ne détenir aucun fonds, effet ou valeur. La déclaration sur l'honneur est jointe à la demande de carte (décret n° 72-678, article 3, 6°) et la carte porte alors la mention « Non-détention de fonds » pour l'activité concernée (décret, article 1er). Cette dispense a deux limites, et elles tranchent la question pour une agence en création.

Première limite : elle ne s'applique pas aux activités de gestion immobilière ni de syndic, visées aux 6° et 9° de l'article 1er de la loi. Une agence qui gère des biens encaisse par définition des loyers pour le compte d'autrui : la mention G suppose une garantie financière. Si vous demandez T et G, la garantie financière est obligatoire pour la gestion. La déclaration de non-détention de fonds reste possible pour la seule activité de transaction, puisqu'elle peut porter sur « tout ou partie des activités pour lesquelles la carte est demandée » (décret, article 3, 6°) : la carte porte alors la mention « Non-détention de fonds » pour cette activité, et la garantie couvre les fonds de la gestion.

Seconde limite : en transaction, la dispense interdit de recevoir ou de détenir des fonds pour le compte d'autrui : pas de dépôt de garantie au compromis, pas de séquestre ; seule votre rémunération peut être encaissée (décret, article 3, 6°). Et, avec ou sans garantie, aucun honoraire ni acompte ne peut être exigé avant la conclusion de la vente constatée par écrit (loi de 1970, article 6). Le dépôt de garantie est alors versé chez le notaire. La carte porte la mention « Non-détention de fonds » pour l'activité concernée (décret, article 1er), et vos documents professionnels doivent indiquer le numéro et le lieu de délivrance de la carte et, le cas échéant, le nom et l'adresse du garant (décret, article 92). C'est possible, beaucoup d'agences de transaction fonctionnent ainsi, mais c'est un choix commercial : vous ne tenez plus le calendrier du compromis, et certains vendeurs préfèrent un séquestre à l'agence.

Nous vous présentons les deux scénarios en montant de garantie et en contraintes, jamais en prime : carte T avec dispense et carte T avec garantie, ou carte T et G avec garantie pour la gestion. Vous pourrez passer plus tard de la dispense à une garantie : il faut alors obtenir l'engagement écrit d'un garant et demander à la CCI la modification de la carte.

La règle de base est à l'article 28 du décret n° 72-678 du 20 juillet 1972 : vous devez solliciter une garantie d'un montant au moins égal au montant maximal des fonds que vous envisagez de détenir. C'est la « pointe de fonds » : le plus haut niveau de fonds de clients qui se trouvera sur votre compte séquestre à un moment donné. En transaction, deux dépôts de garantie simultanés sur des ventes en cours ; en gestion, le total des loyers et charges encaissés avant reversement, plus les dépôts de garantie conservés.

L'article 30 fixe un plancher : le montant de la garantie ne peut pas être inférieur à 110 000 €. L'article 32 tempère ce plancher pour les débuts d'activité : la garantie minimale est de 30 000 € pour les deux premières années d'exercice, sauf pour les personnes morales dont l'un au moins des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à la loi de 1970. Une société dont l'un des représentants légaux ou statutaires a déjà été soumis à la loi (titulaire d'une carte, directeur d'établissement ou personne habilitée, par exemple) n'y a pas droit.

Le choix ne se fait donc pas entre 30 000 et 110 000 € comme entre deux formules. Si votre pointe de fonds prévisionnelle dépasse 30 000 €, c'est elle qui commande, même en création. Le montant est révisé à la fin de chaque période annuelle, ou lors de circonstances exceptionnelles survenues en cours d'année (article 31) ; il ne peut être inférieur au montant maximal des sommes détenues au cours de la période précédente (article 29), c'est-à-dire la pointe de fonds réellement constatée, que le garant demande en général attestée par votre expert-comptable.

Ce qui fait varier le coût de la garantie, sans que nous puissions le chiffrer ici : le montant garanti, les activités couvertes (T seule ou T et G), l'ancienneté, la pointe de fonds réelle, le capital et les fonds propres de la société, et la contre-garantie demandée.

Le garant s'engage à rembourser les clients à votre place et, pour une société en création, il demande le plus souvent une contre-garantie, dépôt bloqué ou caution personnelle du dirigeant, selon sa propre politique et non en vertu d'un texte. C'est ce qui pèse dans le choix : une carte T avec déclaration de non-détention n'immobilise aucun dépôt, une carte T et G avec garantie en suppose généralement un.

Nous comparons plusieurs garants sur le montant du dépôt bloqué, la durée d'immobilisation, l'existence ou non d'une caution personnelle et les conditions de sa mainlevée. Nous vous indiquons, parmi les garants qui acceptent votre dossier, ceux qui se contentent d'un dépôt bloqué sans caution personnelle, s'il en existe, et le montant de dépôt que chacun demande.

L'ordre des démarches, les pièces du dossier CCI (décret n° 72-678, article 3), le compte affecté aux fonds des clients et le délai propre à chaque établissement sont détaillés sur notre page « Ouvrir une agence immobilière : RC pro et garantie financière en un seul dossier ».

La garantie financière n'est pas l'assurance de responsabilité civile professionnelle, et la dispense de l'une n'entraîne pas la dispense de l'autre. L'article 3 de la loi de 1970 fait de l'assurance RC pro une condition autonome de la carte, et l'article 49 du décret impose de pouvoir en justifier à tout moment, pour chaque établissement, succursale, agence ou bureau. Les agents commerciaux habilités par l'agence y sont soumis aussi.

L'arrêté du 1er septembre 1972 fixe les conditions minimales du contrat et la forme du justificatif d'assurance à remettre au président de la CCI lors de la demande ou du renouvellement de la carte : garanties conformes ou au moins équivalentes à ses annexes (article 1er), limite de garantie minimale par année et par assuré et franchise maximale (article 2). L'attestation doit donc être conforme à ce modèle : une attestation RC pro « générique » d'un contrat qui n'est pas dédié à l'immobilier est refusée. Le minimum de garantie et la franchise plafonnée sont détaillés sur notre page « RC pro de l'agent immobilier ».

Nous demandons aux compagnies un contrat qui couvre l'agence, ses négociateurs salariés et ses agents commerciaux, et nous demandons à l'assureur l'attestation au format prévu par l'arrêté, dans le même dossier que la garantie financière.