RC professionnelle de l'agent immobilier : l'obligation, le minimum de garantie et l'attestation pour la CCI

Les conditions minimales du contrat ne sont pas dans le décret mais dans un arrêté auquel son article 49 renvoie : celui du 1er septembre 1972, dont l'article 2 a été réécrit par l'arrêté du 1er juillet 2015. Deux chiffres en sortent, et deux seulement : une limite de garantie qui ne peut pas descendre sous 75 000 € par année pour un même assuré, et une franchise à la charge de l'assuré qui ne peut pas dépasser 10 % des indemnités dues. Tout contrat proposé à une agence se lit d'abord à l'aune de ces deux bornes.

« Par année pour un même assuré » se lit ainsi : la limite de garantie est le montant maximal que l'assureur paie sur une année d'assurance, tous sinistres confondus, et ce montant ne peut pas descendre sous 75 000 € pour chaque personne ayant la qualité d'assuré au contrat. L'annexe I de l'arrêté nomme cette borne « la limite par année et par assuré fixée aux conditions particulières » (article 2) : c'est donc dans les conditions particulières que le montant se lit. L'attestation remise à la CCI ne le chiffre pas ; elle atteste que le contrat comporte des garanties au moins équivalentes à celles de l'arrêté.

La franchise est la part de l'indemnité qui reste à la charge de l'agent sur un sinistre réglé ; le plafond de 10 % s'apprécie par rapport aux indemnités dues, pas par rapport à la limite de garantie. Ces bornes sont des planchers, pas des plafonds : rien n'interdit un montant supérieur ni une franchise plus faible. L'arrêté fixe aussi le contenu minimal de la garantie (annexe I, article 1er) : les dommages incorporels causés à autrui par les erreurs, omissions ou négligences de l'assuré, de ses collaborateurs ou préposés, et la perte ou la destruction des pièces ou documents confiés. Les atteintes corporelles et les dommages aux biens autres que ces pièces ne relèvent pas de ce minimum (annexe I, article 3, 7°) ; un contrat peut les garantir par extension, ce que nous vérifions. Le non-versement ou la non-restitution des fonds reçus est lui aussi hors du contrat (article 3, 4°) : c'est le domaine de la garantie financière. Enfin, le contrat doit se reconduire tacitement chaque année (arrêté, article 3).

Le contrat est souscrit au nom du titulaire de la carte : la société lorsque l'agence est une personne morale, la personne physique lorsqu'elle exerce en nom propre. La garantie minimale de l'annexe I vise expressément les fautes de l'assuré et celles de ses collaborateurs ou préposés : les négociateurs salariés sont couverts par le contrat de l'agence pour les actes accomplis dans leurs fonctions, sans contrat séparé.

Les agents commerciaux habilités par l'agence, souvent appelés mandataires ou négociateurs indépendants, sont dans une situation différente. L'article 49 du décret les soumet à la même obligation de justifier d'un contrat que le titulaire de la carte, et l'arrêté leur consacre des conditions minimales propres (annexe III) ainsi qu'un modèle d'attestation distinct, qui nomme l'agence qui les habilite et le numéro de sa carte professionnelle (annexe IV ; arrêté, articles 1er et 4). La manière dont l'obligation est remplie, par le contrat de l'agence qui les désigne comme assurés ou par un contrat propre à chaque mandataire, dépend de la rédaction de chaque contrat : certains couvrent les agents commerciaux nommément déclarés, d'autres les excluent. Il n'y a pas de réponse générale ; la question se vérifie contrat par contrat, dans la définition de l'assuré et les conditions de déclaration des mandataires.

Nous vous demandons donc la liste des personnes qui travailleront pour l'agence, avec leur statut, avant de solliciter les assureurs. Un mandataire absent du contrat de l'agence peut devoir souscrire le sien ; un mandataire qui y figure doit pouvoir le justifier, avec une attestation au modèle de l'annexe IV. Dans les deux cas, ce doit être écrit.

Le justificatif attendu par la CCI n'est pas laissé au choix de l'assureur : l'article 49 du décret renvoie à l'arrêté, dont l'article 4 impose un document conforme au modèle de l'annexe II. Ce modèle est court. L'assureur s'y désigne, puis atteste que l'assuré « a souscrit pour son compte un contrat d'assurance comportant des garanties au moins équivalentes à celles prévues par l'arrêté du 1er septembre 1972 » ; suivent l'identité de l'assuré (nom, prénoms, domicile, enseigne commerciale et adresse professionnelle), son représentant légal s'il s'agit d'une société, l'activité professionnelle garantie, le numéro de police et la date de prise d'effet du contrat. Ni montant, ni franchise, ni période de validité n'y figurent : le respect des minima est porté par la formule d'équivalence, et se vérifie dans les conditions particulières. Une attestation qui ne reprend pas ces mentions, ou qui est tirée d'un contrat ne respectant pas les conditions minimales de l'arrêté, ne répond pas au 3° du I de l'article 3 du décret. Nous relisons chaque mention face à votre demande de carte : dénomination, adresse professionnelle et activité garantie doivent correspondre mot pour mot.

Pour une agence en création, l'attestation est demandée avant la carte, alors que l'agence n'exerce pas encore. Le calendrier se règle à l'article 6 de l'annexe I : la garantie ne prend effet qu'à la date de délivrance de la carte professionnelle et cesse de plein droit par son retrait. Le contrat peut donc être souscrit avant la carte, au nom de la société en formation lorsque l'assureur l'accepte ; l'attestation est alors délivrée avec une prise d'effet calée sur la délivrance de la carte. Le modèle rappelle lui-même qu'elle n'emporte qu'une présomption de garantie à la charge de l'assureur : c'est le contrat, et non l'attestation, qui fait foi de ce qui est couvert.

L'obligation se prolonge avec la carte, valable trois ans et renouvelée sur demande présentée deux mois avant son expiration, avec une attestation RC pro à jour (décret, article 80). Entre deux cartes, le contrat se reconduit tacitement chaque année ; à chaque échéance, l'activité garantie et la liste des personnes couvertes doivent encore correspondre à l'agence telle qu'elle exerce.

Les minima de l'arrêté sont un plancher commun à tous les contrats. Ce qui les distingue se lit dans les conditions particulières, et c'est ce que nous mettons côte à côte. Les activités déclarées, d'abord : un contrat couvre celles qui y sont inscrites, transaction, gestion, syndic ou marchand de listes, et rien d'autre ; une agence T et G assurée pour la seule transaction serait sans garantie sur sa gestion locative. Le plafond au-delà du minimum, ensuite, et sa structure : par sinistre et par année, avec ou sans sous-limites. Puis la franchise, son montant et sa base de calcul, dans la limite des 10 % de l'arrêté.

La défense-recours, c'est-à-dire la prise en charge des frais de défense de l'agence mise en cause et des recours qu'elle exerce contre un tiers, est tantôt incluse, tantôt à part, avec ses propres plafonds. Les exclusions, ensuite : la faute intentionnelle de l'assuré est exclue de tout contrat ; ce qui varie, c'est le sort des fautes des préposés et des mandataires, et celui des dommages corporels et matériels que le minimum réglementaire laisse de côté. La reprise du passé, enfin : le code des assurances laisse le contrat choisir entre une garantie déclenchée par le fait dommageable et une garantie déclenchée par la réclamation (article L124-5). Dans le second cas, la clause de reprise du passé décide si des faits antérieurs à la souscription, réclamés après, sont couverts. Pour une agence qui change d'assureur, elle règle le sort des dossiers en cours.

Nous présentons ces six points dans un tableau, sans prime, pour chaque assureur qui a accepté d'étudier le dossier. La prime vous est communiquée ensuite, sur devis nominatif, parce qu'elle dépend de votre chiffre d'affaires, de vos activités et du nombre de personnes à couvrir.